Животот во станбена зграда подразбира заедничко користење на одредени простории и делови од зградата – ходници, скалишта, влезови, лифтови, подруми, тавани и други простории кои служат за нормално функционирање на зградата како целина. Токму поради тоа, законодавството во Република Северна Македонија воспоставува јасни правила за нивното користење, управување и одржување.
Правниот режим на заедничките простории е регулиран пред сe со Законот за домување и Законот за сопственост и други стварни права, како и со подзаконски акти, куќниот ред и судската пракса.
Согласно Законот за домување, заеднички простории се ходниците, скалите, таваните, подрумите, просториите за отпадоци, сушилниците, пералниците и другите делови што им служат на сите станари. Во заеднички делови спаѓаат и покривот, фасадата, лифтовите, инсталациите, како и просторот околу зградата – пристапни патеки, паркиралишта и простори за заедничка употреба.
Овие простории претставуваат заедничка и неделива сопственост на сите сопственици на посебните делови во зградата. Секој сопственик има право да ги користи, но истовремено има обврска да не ги попречува останатите станари и да не ја нарушува функцијата на зградата како целина.
Со станбената зграда управуваат сопствениците преку куќен совет или преку избран управител. Нивна задача е да обезбедат редовно одржување, безбедност и функционалност на заедничките простории, како и да го спроведуваат куќниот ред.
Куќниот совет може да донесува правила за користење на заедничките простории, а одлуките се носат согласно законски утврдени мнозинства. Управителот, пак, има обврска да постапува во интерес на сите сопственици и да се грижи за непречено користење на заедничките делови.
Во пракса, најчести спорови се јавуваат околу оставање на лични предмети во ходниците и скалиштата.
Правниот режим на заедничките простории е поставен со цел да обезбеди баланс помеѓу правото на користење и обврската да не се попречуваат другите станари. Секој случај се оценува конкретно, а клучно прашање е дали предметите навистина претставуваат реална пречка или опасност.
Според важечките прописи, предметите можат да бидат отстранети доколку:
- го попречуваат движењето низ ходникот или скалиштето;
- блокираат пристап до заеднички простории;
- го отежнуваат користењето на излезите за евакуација;
- претставуваат опасност од пожар или несреќа;
- се спротивни на куќниот ред или одлука на заедницата на сопственици.
Оттука, клучно е да постои реална и суштинска пречка, а не само незадоволство од присуството на предметите.
Судската пракса во Северна Македонија покажува дека судовите прават разлика помеѓу предмети кои реално го попречуваат користењето на заедничките простории и предмети кои се поставени без да создаваат значителна пречка.
Во одредени случаи судовите наложиле отстранување на предмети и конструкции кои го блокирале пристапот до подруми, скалишта или други заеднички делови. Но, во други предмети, барањата за отстранување биле одбивани кога не било докажано дека постои суштинско попречување на движењето или опасност за станарите.
Оттука, не е доволно само присуството на личен предмет туку потребно е да се утврди дали тие навистина го ограничуваат нормалното користење на просторот, а управителот нема неограничено право самоволно да отстранува приватни предмети од заедничките простории без соодветна одлука или правна основа. Вообичаено, прво се доставува известување или предупредување до сопственикот, а доколку проблемот продолжи, може да се поведе постапка пред надлежните органи или суд.
Доколку предметите не го попречуваат движењето, не создаваат ризик и овозможуваат нормален премин, а побарано е нивно отстранување, станарите имаат право да бараат конкретно образложение од управителот или куќниот совет за евентуално барање за нивно отстранување.
Во такви ситуации корисно е:
- да се документира состојбата со фотографии;
- да се покаже дека преминот е слободен и безбеден;
- да се провери дали постои конкретна забрана во куќниот ред;
- да се побара писмена одлука од заедницата на сопственици.